廣速度。 競爭策略最大化的發(fā)揮項目所在區域的價(jià)值爭取在區域層面 競爭中脫穎而出 推廣策略在招商引資上，大力宣傳項目?jì)?yōu)勢和重大的發(fā)展機遇， 全力吸引國內外知名商業(yè)和旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機構。 典型案例分析 西安土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛以來(lái)，市場(chǎng)始終處于供不應求的狀態(tài)。 根據年統計資料，總體土地價(jià)格較年上漲，其中居 住用地上漲至年底，因為供應量不足，土地價(jià)格的上 漲更趨強烈年，西安市共招拍掛供地畝，實(shí)現土地毛收 入億元，土地平均價(jià)格進(jìn)步上升。 雖然政府不斷增強對土地供應市場(chǎng)的監管，并不斷加大對閑置土 地的清理，但隨著(zhù)可開(kāi)發(fā)用地逐年減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的持續增加， 將繼續提升市場(chǎng)對土地價(jià)格上漲的預期。 對西安市土地出讓市場(chǎng)的調查后，選取的典型案例如表所 示 表典型案例對比表 序號地塊位置土地價(jià)格萬(wàn)元畝規?？偯娣e成交日期 。本項目進(jìn)行拆 遷安置完成后的后續建設將建成環(huán)境優(yōu)美安全舒適的集生態(tài)商業(yè) 休閑娛樂(lè )為體的高品質(zhì)城市綜合景觀(guān)生態(tài)區，市場(chǎng)潛力巨大。 西安市蓮湖區商業(yè)市場(chǎng)分析 蓮湖區是西安市面積最大的中，帶動(dòng)整個(gè)蓮湖區的經(jīng)濟發(fā)展。 目前該區域可供開(kāi)發(fā)的像環(huán)城西苑環(huán)境改造項目三期這樣大片 的土地及其稀少，在此項目范圍內，歷史文化遺跡豐富，用地條件良 好，周邊交通便利，擁有極佳的區位條件和文化氛圍土地市場(chǎng)競拍，提高了土地使用價(jià)值和地 價(jià)水平。 蓮湖區通過(guò)近幾年的迅速發(fā)展，我們認為，由于在此項目的周?chē)? 沒(méi)有成熟的商業(yè)，物業(yè)等等，如果更好的利用這塊土地，也會(huì )提升周 邊土地的價(jià)值提升市場(chǎng)對土地價(jià)格上漲的預期。與此同時(shí)，城市 市政基礎建設及城市環(huán)境的改善，交通干道輔助道路的拓寬改造和 修建，以及綠地珠江金地復地等越來(lái)越多實(shí)力雄厚的外來(lái)房地 產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入西安市場(chǎng)，參與來(lái)看，西安土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛以來(lái)，市場(chǎng)始終處于供 不應求的狀態(tài)。雖然政府不斷增強對土地供應市場(chǎng)的監管，并不斷加 大對閑置土地的清理，但隨著(zhù)可開(kāi)發(fā)用地逐年減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的 持續增加，將繼續安市蓮湖區土地市場(chǎng)分析 隨著(zhù)西部開(kāi)發(fā)戰略的深入實(shí)施，城市人口的增加，城市化工業(yè) 化進(jìn)程的推進(jìn)，西安市建設用地需求量的急劇擴張，西安作為西北地 區絕對的中心城市，深受建設用地短缺的困擾。 總體和西部大開(kāi)發(fā)戰略的深入實(shí)施，蓮湖 區迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇。古代文明與現代文明交相輝映所顯現 出的區位優(yōu)勢后發(fā)優(yōu)勢人文資源優(yōu)勢土地資源優(yōu)勢，為蓮湖經(jīng) 濟的快速發(fā)展提供了強勁的動(dòng)力。 西專(zhuān)院?？蒲性核鄠€(gè)。區內文物古跡眾多，旅游資源豐 富。境內有個(gè)王朝遺留下的古建筑古墓葬古石刻等文物古跡 處件，其中屬?lài)沂∈屑壷攸c(diǎn)保護古跡紀念地處。 隨著(zhù)中國加入世界貿易組織售總額完成億元，達到近年 來(lái)的最好水平規模以上工業(yè)增加值累計實(shí)現億元，絕對量位 居全市第。 蓮湖區科技文化概況 該區科技勢力雄厚，榮膺國家級科教工作先進(jìn)城區，區內有大 中資產(chǎn)投資額社會(huì )消費品零售總額和外商直接投資額等持續快速 增長(cháng)，主要經(jīng)濟指標位居西安市前列。截至年月底，蓮湖區 重點(diǎn)建設項目共完成投資萬(wàn)元地方財政收入完成億元， 總量位居全市第二社會(huì )消費品零臺階，其中第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值億元，增長(cháng) ，其中工業(yè)增加值億元，增長(cháng)。年，蓮湖區 財政收入達到億元，較年凈增近億元，增幅為， 地方財政收入總量位居西安市區縣之首規模以上工業(yè)總產(chǎn)值 固定緊緊圍繞建設經(jīng)濟 強區和諧蓮湖的奮斗目標，根據轄區實(shí)際情況，提出了線(xiàn)五 區四平臺的經(jīng)濟發(fā)展思路，加快對蓮湖區的改造步伐。 年蓮湖區生產(chǎn)總值實(shí)現億元，標志著(zhù)蓮湖區經(jīng)濟規 模再上個(gè)新分析 西安市蓮湖區概況 蓮湖區是古城西安的中心城區之，是馳名中外的絲綢之路 的起點(diǎn)，此地人文薈萃，商業(yè)繁榮，經(jīng)濟實(shí)力雄厚。 蓮湖區經(jīng)濟實(shí)力概況 為加快實(shí)現區域經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，蓮湖區和國民經(jīng)濟評價(jià)的各項財務(wù)指標均較好，經(jīng) 濟上可行 項目具有較強的抗風(fēng)險能力 項目拆遷安置完成和后續建設具有明顯的社會(huì )效益，能夠 得到社會(huì )和政府的大力支持。 第二章市場(chǎng)財務(wù)凈現值萬(wàn)元 內部收益率年 可行性研究的主要結論 項目前期工作準備充分，拆遷條件良好 項目拆遷完成后，土地出讓市場(chǎng)前景廣闊，企業(yè)能夠較快 回籠資金 項目財務(wù)評價(jià)年稅前 財務(wù)凈現值萬(wàn)元稅后萬(wàn)元稅前 內部收益率年稅后稅前 資本金財務(wù)評價(jià)指標 財務(wù)凈現值萬(wàn)元 內部收益率年 國民經(jīng)濟評價(jià) 知市發(fā)改投發(fā)號 類(lèi)似工程估算概算指標 委托方提供的有關(guān)其他資料 有關(guān)建設項目經(jīng)濟評價(jià)的基本參數和指標。 技術(shù)經(jīng)濟指標 項目財務(wù)評價(jià)指標 投資回收期年稅后年知市發(fā)改投發(fā)號 類(lèi)似工程估算概算指標 委托方提供的有關(guān)其他資料 有關(guān)建設項目經(jīng)濟評價(jià)的基本參數和指標。 技術(shù)經(jīng)濟指標 項目財務(wù)評價(jià)指標 投資回收期年稅后年稅前 財務(wù)凈現值萬(wàn)元稅后萬(wàn)元稅前 內部收益率年稅后稅前 資本金財務(wù)評價(jià)指標 財務(wù)凈現值萬(wàn)元 內部收益率年 國民經(jīng)濟評價(jià) 財務(wù)凈現值萬(wàn)元 內部收益率年 可行性研究的主要結論 項目前期工作準備充分，拆遷條件良好 項目拆遷完成后，土地出讓市場(chǎng)前景廣闊，企業(yè)能夠較快 回籠資金 項目財務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟評價(jià)的各項財務(wù)指標均較好，經(jīng) 濟上可行 項目具有較強的抗風(fēng)險能力 項目拆遷安置完成和后續建設具有明顯的社會(huì )效益，能夠 得到社會(huì )和政府的大力支持。 第二章市場(chǎng)分析 西安市蓮湖區概況 蓮湖區是古城西安的中心城區之，是馳名中外的絲綢之路 的起點(diǎn)，此地人文薈萃，商業(yè)繁榮，經(jīng)濟實(shí)力雄厚。 蓮湖區經(jīng)濟實(shí)力概況 為加快實(shí)現區域經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，蓮湖區緊緊圍繞建設經(jīng)濟 強區和諧蓮湖的奮斗目標，根據轄區實(shí)際情況，提出了線(xiàn)五 區四平臺的經(jīng)濟發(fā)展思路，加快對蓮湖區的改造步伐。 年蓮湖區生產(chǎn)總值實(shí)現億元，標志著(zhù)蓮湖區經(jīng)濟規 模再上個(gè)新臺階，其中第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值億元，增長(cháng) ，其中工業(yè)增加值億元，增長(cháng)。年，蓮湖區 財政收入達到億元，較年凈增近億元，增幅為， 地方財政收入總量位居西安市區縣之首規模以上工業(yè)總產(chǎn)值 固定資產(chǎn)投資額社會(huì )消費品零售總額和外商直接投資額等持續快速 增長(cháng)，主要經(jīng)濟指標位居西安市前列。截至年月底，蓮湖區 重點(diǎn)建設項目共完成投資萬(wàn)元地方財政收入完成億元， 總量位居全市第二社會(huì )消費品零售總額完成億元，達到近年 來(lái)的最好水平規模以上工業(yè)增加值累計實(shí)現億元，絕對量位 居全市第。 蓮湖區科技文化概況 該區科技勢力雄厚，榮膺國家級科教工作先進(jìn)城區，區內有大 中專(zhuān)院?？蒲性核鄠€(gè)。區內文物古跡眾多，旅游資源豐 富。境內有個(gè)王朝遺留下的古建筑古墓葬古石刻等文物古跡 處件，其中屬?lài)沂∈屑壷攸c(diǎn)保護古跡紀念地處。 隨著(zhù)中國加入世界貿易組織和西部大開(kāi)發(fā)戰略的深入實(shí)施，蓮湖 區迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇。古代文明與現代文明交相輝映所顯現 出的區位優(yōu)勢后發(fā)優(yōu)勢人文資源優(yōu)勢土地資源優(yōu)勢，為蓮湖經(jīng) 濟的快速發(fā)展提供了強勁的動(dòng)力。 西安市蓮湖區土地市場(chǎng)分析 隨著(zhù)西部開(kāi)發(fā)戰略的深入實(shí)施，城市人口的增加，城市化工業(yè) 化進(jìn)程的推進(jìn)，西安市建設用地需求量的急劇擴張，西安作為西北地 區絕對的中心城市，深受建設用地短缺的困擾。 總體來(lái)看，西安土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛以來(lái)，市場(chǎng)始終處于供 不應求的狀態(tài)。雖然政府不斷增強對土地供應市場(chǎng)的監管，并不斷加 大對閑置土地的清理，但隨著(zhù)可開(kāi)發(fā)用地逐年減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的 持續增加，將繼續提升市場(chǎng)對土地價(jià)格上漲的預期。與此同時(shí)，城市 市政基礎建設及城市環(huán)境的改善，交通干道輔助道路的拓寬改造和 修建，以及綠地珠江金地復地等越來(lái)越多實(shí)力雄厚的外來(lái)房地 產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入西安市場(chǎng)，參與土地市場(chǎng)競拍，提高了土地使用價(jià)值和地 價(jià)水平。 蓮湖區通過(guò)近幾年的迅速發(fā)展，我們認為，由于在此項目的周?chē)? 沒(méi)有成熟的商業(yè)，物業(yè)等等，如果更好的利用這塊土地，也會(huì )提升周 邊土地的價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)蓮湖區的經(jīng)濟發(fā)展。 目前該區域可供開(kāi)發(fā)的像環(huán)城西苑環(huán)境改造項目三期這樣大片 的土地及其稀少，在此項目范圍內，歷史文化遺跡豐富，用地條件良 好，周邊交通便利，擁有極佳的區位條件和文化氛圍。本項目進(jìn)行拆 遷安置完成后的后續建設將建成環(huán)境優(yōu)美安全舒適的集生態(tài)商業(yè) 休閑娛樂(lè )為體的高品質(zhì)城市綜合景觀(guān)生態(tài)區，市場(chǎng)潛力巨大。 西安市蓮湖區商業(yè)市場(chǎng)分析 蓮湖區是西安市面積最大的中心城區，轄區內不僅制造業(yè)印刷 業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)達，而且商貿繁榮興旺，尤其體現在市內的區域，是西安 市新興的大型商貿區。在線(xiàn)五區四平臺的發(fā)展思路上，蓮湖區 精心打造區域內七大特色經(jīng)濟板塊，優(yōu)化了區內城市空間和產(chǎn)業(yè)布 局，促進(jìn)了區域經(jīng)濟的進(jìn)步發(fā)展。 是大興路板塊。蓮湖區將在至年內，通過(guò)土地整理儲備， 盤(pán)活該區域平方公里內近萬(wàn)畝存量土地，鼓勵和引導具有較強實(shí) 力的房地產(chǎn)企業(yè)入區開(kāi)發(fā)，形成以高端住宅機電產(chǎn)品及酒店餐飲等 商貿業(yè)為主體的區域經(jīng)濟增長(cháng)極。 二是大唐西市板塊。大唐西市是國內唯在唐長(cháng)安西市原址上重 建的以盛唐文化絲路文化為主題的國際商旅文化產(chǎn)業(yè)項目，項目開(kāi) 發(fā)將分兩期進(jìn)行，期為九宮格板塊，規劃有大唐西市博物館國際 古玩城等，工程占地畝，建筑面積為萬(wàn)平方米二期為絲路 文化風(fēng)情板塊國際商務(wù)文化交流板塊大型現代住宅板塊等，工 程占地畝，建筑面積為萬(wàn)平方米，整個(gè)項目將于年全部 完工并投入使用。 三是歷史街區板塊。蓮湖區是個(gè)回漢民共居區，回坊等歷