售管理構成 管理制度公司簡(jiǎn)介公司規章制度銷(xiāo)售部管理制度鼓勵辦法 基礎知識城西市場(chǎng)概況項目的概況 項目理解銷(xiāo)售價(jià)格付款方式裝修標準配套設施工程進(jìn)度周邊社區配 套設施分布主要參照樓盤(pán)比較 策劃構想銷(xiāo)售基礎營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路銷(xiāo)售基礎知識培訓營(yíng)銷(xiāo)理念消費者 心理怎樣接近顧客如何介紹產(chǎn)品怎樣說(shuō)服顧客銷(xiāo)售禁忌 市場(chǎng)調查實(shí)地踏勘并寫(xiě)出市場(chǎng)分析 市場(chǎng)調查個(gè)人項目理解演講通過(guò)市場(chǎng)調查及對項目自身的理解，指出本項目 的優(yōu)劣點(diǎn)，并提出建議性意見(jiàn)。 強化訓練沙盤(pán)演練儀態(tài)訓練電話(huà)接聽(tīng)訓練客戶(hù)接待基本訓練 綜合訓練答客問(wèn)強化訓練銷(xiāo)售技術(shù)強化訓練簽訂認購書(shū)簽訂合同價(jià)格 計算付款方式計算辦理按揭等 銷(xiāo)售氛圍現場(chǎng)管理展銷(xiāo)期人員配合日常銷(xiāo)售人員配合營(yíng)造氣氛的銷(xiāo)售技巧 現場(chǎng)管理 辯輻射功能，實(shí)現城區與郊區的共同繁榮。 政策措施優(yōu)化市區地域結構，強化中心城市功能調整中心城區職能，建立 中心商務(wù)區搞好衛星城鎮建設，加快郊區城市化步伐。商品房市場(chǎng)現狀 年設施，增強城市吸引 力和聚集力深化以城市戶(hù)藉制度為重點(diǎn)的城市配套改革和進(jìn)步建立城市社會(huì )保障體 系，消除制約城市化進(jìn)程的瓶頸通過(guò)要素聚集，優(yōu)化資源配置，擴大城市規模， 增強綜合實(shí)力，強化城市化進(jìn)程的條件，但 至今城市化水平仍然很低。 城市化發(fā)展的目標和基本思路 目標年，城市化水平達到 年，城市化水平在以上。 基本思路加快城市建設步伐，完善城市基礎設施和公共服務(wù)限 年全市郊區市縣共有建制鎮個(gè)，平均每平方公里有個(gè)建制鎮， 每個(gè)建制鎮平均輻射影響的半徑僅為公里。郊區市縣是農業(yè)發(fā)達地區，農 村剩余勞動(dòng)力多，鄉鎮企業(yè)發(fā)達，城鎮密度大，完全具備了加快住生活職能過(guò)高。城市中心區居住生活 用地占，影響城市功能建設，制約三中心兩樞紐功能，尤其是金融中心 和商貿中心功能的發(fā)揮。 城鎮數量多密度大，但規模小實(shí)力弱，輻射與帶動(dòng)能力十分有業(yè)化率之比為，遠低于的合理水平。工業(yè) 化的相對超前，第三產(chǎn)業(yè)的嚴重滯后，阻礙了的城市化進(jìn)程。 城市人口高度集中在市中區，向外圍地帶人口密度逐漸降低 市人口高度集中于中心地區，市中心居 結論城市化水平較低，滯后于經(jīng)濟發(fā)展，制約了市工業(yè)化進(jìn)程以及戰略 支撐點(diǎn)的建立，阻礙了經(jīng)濟的快速發(fā)展。 城市化水平滯后于工業(yè)化水平，制約了市工業(yè)化進(jìn)程 年，城市化率與工化發(fā)展，大幅度提高城市綜合實(shí)力，提高區位勢能，提高經(jīng)濟輻射影響力度，提高在區域經(jīng)濟發(fā)展中的組織和協(xié) 調能力。 主要省會(huì )城市城市化比較 主要省會(huì )城市城市化比較年單位萬(wàn)人 國地區重要的中心城市，是國家大開(kāi)發(fā)的戰略支撐點(diǎn)和重要的 依托基地。但目前市域城市化水平低中心城市總體實(shí)力偏弱的狀況，在較大程度上制 約了其對區域發(fā)展帶動(dòng)能力的發(fā)揮。因此，必然通過(guò)加快城市要增加 住房的供給，就是要壓縮過(guò)度增長(cháng)的居民住房需求，并通過(guò)強制性方式來(lái)調整不合理的 住房結構，生產(chǎn)更多的中低收入民眾能夠有能力購買(mǎi)的住房。 城市化進(jìn)程 市城市化水平現狀 作為中為重要的是這次的政策是政府希望通過(guò)強制性方式來(lái) 調整國內不合理住房結構。盡管?chē)鶙l細則對目前過(guò)高的房?jì)r(jià)對房地產(chǎn)投資過(guò)熱 不能夠產(chǎn)生很大的影響，或取得立竿見(jiàn)影的效果，但是從長(cháng)期來(lái)看，該政策就是量和品質(zhì)。 從國六條細則的內容來(lái)看，盡管與國八條相比，國六條的整個(gè)內容都 是對國八條精神的延續，新增加的東西不是太多。比如說(shuō)，調整住房結構，穩定房 價(jià)。但是這些都不是最重要的，最也就是家庭住房面積為平方米，即建筑面積在平方米左右比較合適。如 果不限制和調控高檔住宅的用地，那么將會(huì )加大城市化進(jìn)程中人口增長(cháng)與資源的矛盾， 而加大這種矛盾的后果將會(huì )反過(guò)來(lái)影響普通城市居民的住房質(zhì)體制的調整還是土地資源的利用方面來(lái)說(shuō)， 都很有針對性。研究結果表明，我國現有城市居民人均住房面積平方米，以三口之 家計算，平均城市家庭住宅面積為平方米社會(huì )主義小康目標的人均住房面積是 平方米，新界定。 隨著(zhù)年月日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議審議并通過(guò)國六條消息的公布， 年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策浮出水面。新政策提出重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位中小戶(hù)型普通商品 住房經(jīng)濟適用房和廉租住房，無(wú)論從供應收營(yíng)業(yè)稅 年月日國務(wù)院轉發(fā)的建設部等七部委關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意 見(jiàn)出臺，營(yíng)業(yè)稅征收被提上議事日程。意見(jiàn)中規定期房限制轉讓?zhuān)硗庖矊I(yíng)業(yè) 稅和普通住宅與非普通住宅的判定標準作了重率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利 率水平為相應期限檔次貸款基準利率的倍。同時(shí)，對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地 區，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現行的提高到。 期房限制轉讓征收率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利 率水平為相應期限檔次貸款基準利率的倍。同時(shí)，對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地 區，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現行的提高到。 期房限制轉讓征收營(yíng)業(yè)稅 年月日國務(wù)院轉發(fā)的建設部等七部委關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意 見(jiàn)出臺，營(yíng)業(yè)稅征收被提上議事日程。意見(jiàn)中規定期房限制轉讓?zhuān)硗庖矊I(yíng)業(yè) 稅和普通住宅與非普通住宅的判定標準作了重新界定。 隨著(zhù)年月日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議審議并通過(guò)國六條消息的公布， 年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策浮出水面。新政策提出重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位中小戶(hù)型普通商品 住房經(jīng)濟適用房和廉租住房，無(wú)論從供應體制的調整還是土地資源的利用方面來(lái)說(shuō)， 都很有針對性。研究結果表明，我國現有城市居民人均住房面積平方米，以三口之 家計算，平均城市家庭住宅面積為平方米社會(huì )主義小康目標的人均住房面積是 平方米，也就是家庭住房面積為平方米，即建筑面積在平方米左右比較合適。如 果不限制和調控高檔住宅的用地，那么將會(huì )加大城市化進(jìn)程中人口增長(cháng)與資源的矛盾， 而加大這種矛盾的后果將會(huì )反過(guò)來(lái)影響普通城市居民的住房質(zhì)量和品質(zhì)。 從國六條細則的內容來(lái)看，盡管與國八條相比，國六條的整個(gè)內容都 是對國八條精神的延續，新增加的東西不是太多。比如說(shuō)，調整住房結構，穩定房 價(jià)。但是這些都不是最重要的，最為重要的是這次的政策是政府希望通過(guò)強制性方式來(lái) 調整國內不合理住房結構。盡管?chē)鶙l細則對目前過(guò)高的房?jì)r(jià)對房地產(chǎn)投資過(guò)熱 不能夠產(chǎn)生很大的影響，或取得立竿見(jiàn)影的效果，但是從長(cháng)期來(lái)看，該政策就是要增加 住房的供給，就是要壓縮過(guò)度增長(cháng)的居民住房需求，并通過(guò)強制性方式來(lái)調整不合理的 住房結構，生產(chǎn)更多的中低收入民眾能夠有能力購買(mǎi)的住房。 城市化進(jìn)程 市城市化水平現狀 作為中國地區重要的中心城市，是國家大開(kāi)發(fā)的戰略支撐點(diǎn)和重要的 依托基地。但目前市域城市化水平低中心城市總體實(shí)力偏弱的狀況，在較大程度上制 約了其對區域發(fā)展帶動(dòng)能力的發(fā)揮。因此，必然通過(guò)加快城市化發(fā)展，大幅度提高城市綜合實(shí)力，提高區位勢能，提高經(jīng)濟輻射影響力度，提高在區域經(jīng)濟發(fā)展中的組織和協(xié) 調能力。 主要省會(huì )城市城市化比較 主要省會(huì )城市城市化比較年單位萬(wàn)人 結論城市化水平較低，滯后于經(jīng)濟發(fā)展，制約了市工業(yè)化進(jìn)程以及戰略 支撐點(diǎn)的建立，阻礙了經(jīng)濟的快速發(fā)展。 城市化水平滯后于工業(yè)化水平，制約了市工業(yè)化進(jìn)程 年，城市化率與工業(yè)化率之比為，遠低于的合理水平。工業(yè) 化的相對超前，第三產(chǎn)業(yè)的嚴重滯后，阻礙了的城市化進(jìn)程。 城市人口高度集中在市中區，向外圍地帶人口密度逐漸降低 市人口高度集中于中心地區，市中心居住生活職能過(guò)高。城市中心區居住生活 用地占，影響城市功能建設，制約三中心兩樞紐功能，尤其是金融中心 和商貿中心功能的發(fā)揮。 城鎮數量多密度大，但規模小實(shí)力弱，輻射與帶動(dòng)能力十分有限 年全市郊區市縣共有建制鎮個(gè)，平均每平方公里有個(gè)建制鎮， 每個(gè)建制鎮平均輻射影響的半徑僅為公里。郊區市縣是農業(yè)發(fā)達地區，農 村剩余勞動(dòng)力多，鄉鎮企業(yè)發(fā)達，城鎮密度大，完全具備了加快城市化進(jìn)程的條件，但 至今城市化水平仍然很低。 城市化發(fā)展的目標和基本思路 目標年，城市化水平達到 年，城市化水平在以上。 基本思路加快城市建設步伐，完善城市基礎設施和公共服務(wù)設施，增強城市吸引 力和聚集力深化以城市戶(hù)藉制度為重點(diǎn)的城市配套改革和進(jìn)步建立城市社會(huì )保障體 系，消除制約城市化進(jìn)程的瓶頸通過(guò)要素聚集，優(yōu)化資源配置，擴大城市規模， 增強綜合實(shí)力，強化輻射功能，實(shí)現城區與郊區的共同繁榮。 政策措施優(yōu)化市區地域結構，強化中心城市功能調整中心城區職能，建立 中心商務(wù)區搞好衛星城鎮建設，加快郊區城市化步伐。商品房市場(chǎng)現狀 年，市區房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出供應穩定需求旺盛的市場(chǎng)特征。由于受 沿海城市房?jì)r(jià)上漲建筑材料漲價(jià)地價(jià)上漲以及人們購房預期變化等因素的影響，老 百姓購房熱度高漲，市場(chǎng)價(jià)格受短期需求膨脹的影響較大，價(jià)格的上漲隨之引發(fā)了些 非理性購房行為，排號購房普遍。 通過(guò)對房地產(chǎn)近幾年特別是年市場(chǎng)發(fā)展數據分析得出房地產(chǎn)市場(chǎng) 基本處于良性運行態(tài)勢，但同時(shí)也出現些值得關(guān)注引導和調控的問(wèn)題。 商品房供應穩定需求旺盛 年市區商品房呈現供應穩定需求旺盛的市場(chǎng)特征。全年商品房供應面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)，其中住宅供應萬(wàn)平方米，同比微降。 商品房銷(xiāo)售面積為萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)，其中住宅銷(xiāo)售萬(wàn)平方米， 同比增長(cháng)。詳見(jiàn)表 年市區商品房批準預售與實(shí)際銷(xiāo)售面積比較分析 項目類(lèi)別合計住宅非住宅 批準預售面積萬(wàn) 實(shí)際銷(xiāo)售面積萬(wàn) 供銷(xiāo)比 注供銷(xiāo)比二批準預售面積實(shí)際銷(xiāo)售面積 住宅供應仍較充分，四季度住宅供應大幅回升，購房選擇面仍較大 年市區住宅批準預售面積萬(wàn)平方米